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urbanisme : Lotissement : permis d'aménager ou déclaration préalable, le décompte des lots en présence d'une construction irrégulière sur un terrain déjà bâti

TA Marseille ord. 12 janvier 2011, Consorts R., n° 1008091

1. Le juge des référés du tribunal administratif de Marseille vient de rendre une très intéressante, décision permettant d’éclairer la notion tant controversée de lotissement (TA Marseille ord., 12 janvier 2011, consorts R. , n° 1008091).

Les faits et la procédure méritent d’être rapidement rappelés pour mieux les situer dans leur contexte juridique.

Yvonne R., épouse de Monsieur Fernand R., est décédée, laissant pour recueillir sa succession son conjoint survivant et ses deux filles issues d’une première union.

Il dépend de sa succession un immeuble d’une contenance totale de 10 409 m², pour lequel une déclaration préalable a été déposée le 8 mars 2010, la division de la propriété s’opèrant en trois lots répartis comme suit :

- Lot A : terrain à bâtir d’une contenance de 2.510 m2 pour une SHON projetée de 250 m2 ;

- Lot B : terrain à bâtir d’une contenance de 2.510 m2 pour une SHON projetée de 250 m2 ;

- Lot C : terrain d’une contenance de 5.389 m2, déjà bâti, mais construit irrégulièrement, en l’absence de permis de construire.

Par arrêté du 24 mars 2010, a été délivré aux consorts R., un arrêté de refus de déclaration préalable, arrêté suspendu par ordonnance du 24 octobre 2010 du tribunal administratif de Marseille, le juge des référés enjoignant à la commune d’avoir à prendre une nouvelle décision dans un délai d’un mois.

Par arrêté du 23 novembre 2010, la commune s’est une nouvelle fois opposée à l’aménagement envisagé en « considérant que cette construction à usage d’habitation n’a pas, à ce jour, fait l’objet d’une autorisation de régularisation a posteriori, il s’en suit que le terrain doit être considéré comme dépourvu de constructions existantes,

Considérant que l’opération de division projetée envisage donc la réalisation de trois lots constructibles en vue de l’implantation de bâtiments ainsi que la réalisation d’une voie de desserte des lots,

Considérant que la présente opération d’aménagement nécessite dès lors une demande de permis d’aménager en application des dispositions règlementaire de l’article R 421-19 a du Code de l’urbanisme ».

C’est cet arrêté qui a été suspendu par l’ordonnance précitée, le juge des référés considérant que « l’unique moyen de la requête, tiré de ce qu’en s’opposant à la déclaration présentée par M. R. au motif qu’il aurait dû déposer non pas une simple déclaration préalable de division foncière mais une demande de permis d’aménager, le maire de la commune … a fait une inexacte application des dispositions combinées des articles L.442-2, R.421-19 et R.442-2 du code de l’urbanisme qui n’imposent une telle demande que dans le cas d’une division d’un terrain en plus de deux lots à bâtir, est propre à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée, le lot C servant d’assiette à un bâtiment déjà bâti ne pouvant être considéré comme un terrain à bâtir au sens de ces dispositions ; que la demande de substitution de motif présentée par la commune…, tirée de ce que le règlement de la zone NB interdit tout lotissement, ne peut être accueillie dès lors que la division foncière déclarée ne peut être regardée comme un lotissement au sens de la, définition qu’en donnait l’article R.315-1 du code de l’urbanisme au moment où ces dispositions ont été approuvées par le conseil municipal… ».

2. L’article L 442-3 du Code de l’urbanisme dispose que « les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable ».

La soumission du lotissement à permis d’aménager ou déclaration préalable dépend de la combinaison des articles L 442-2 et R 421-19 du Code de l’urbanisme.

Une réponse ministérielle parmi d’autres expose les clefs de répartition : « Conformément à l’article R 421-19 a du Code de l’urbanisme, l’assujettissement à l’une ou l’autre de ces autorisations est fonction, d’une part, du nombre de lots et, d’autre part, de la réalisation ou non de voies ou espaces communs. Ainsi, seuls les lotissements créant plus de deux lots et prévoyant la réalisation de voies ou d’espaces communs, ou situés en site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité, sont soumis à permis d’aménager » (rép. minist. n° 32270, JO Assemblée Nationale, Question, 7 avril 2009, p. 3282 ; rép. minist. à la Question écrite n° 16280, JO Assemblée Nationale, 17 juin 2008).

L’article L 442-2 du Code de l’urbanisme dispose en effet : « un décret en Conseil d’Etat précise en fonction du nombre des terrains issus de la division, de la création de voies et d’équipements communs et de la localisation de l’opération, les cas dans lesquels la réalisation d’un lotissement doit être précédée d’un permis d’aménager ».

Corrélativement, l’article R 421-19 a du Code de l’urbanisme indique : « doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager : les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de 10 ans, de créer plus de deux lots à construire :

- lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ;

- ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ».

Si la division ne crée pas plus de deux détachements en vue de construire depuis moins de 10 ans, elle relève de la déclaration préalable. Tel est bien le cas en l’espèce.

3. A l’évidence, la commune posait en postulat la nécessité de régulariser le bâtiment illégalement construit comme condition d’obtention de la décision de non-opposition à déclaration préalable en considération du décompte des lots susceptibles de donner lieu à déclaration préalable ou permis d’aménager.

A l’appui de son postulat, la commune produisait un raisonnement analogique, tenant aux règles applicables aux demandes de permis de construire sur des constructions existantes réalisées sans permis, revenant sur l’application de l’article L.111-12 du Code de l’urbanisme, motif ayant guidé le premier refus censuré par le juge des référés, les déclarations préalables en vue de lotir n’entrant pas dans le champ d’application de ces dispositions.

En effet, s’agissant des régularisations à opérer en matière de permis de construire, il est de jurisprudence constante que la nécessité de régularisation ne porte que sur les travaux indissociables de la construction initiale.

En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s’appliquer dans le cas où le permis de construire initial concerne plusieurs bâtiments distincts et où la modification demandée ne concerne pas ceux de ces immeubles qui ont été édifiés en violation du permis de construire (CE, 25 avril 2001, Alborn, Construction-Urbanisme, septembre 2001, p. 18, n° 186).

Cette jurisprudence limite l’application de la règle au cas où les travaux nouveaux, dont l’autorisation est requise, ont précisément pour siège les éléments indissociables de l’immeuble irrégulier.

Un nouveau permis de construire ou un permis de construire modificatif peut être légalement accordé sans condition de régularisation des travaux irréguliers, si la nouvelle autorisation a pour siège des éléments dissociables des travaux.

La question de la régularité de la construction initiale ne pourrait donc se poser qu’en cas de travaux indissociable de celle-ci, la réalisation d’un certain nombre de travaux de viabilisation des lots y étant indifférente.

Le terrain sur lequel est implanté un bâtiment ne saurait être considéré comme dépourvu de constructions existantes en considération de l’absence de permis de construire pour son érection.

L’article R.421-19a et l’ensemble des textes afférents ne distinguent pas selon la régularité ou l’irrégularité de la construction existante. Par conséquent la commune ajoutait aux textes qui évoquent la notion de bâtiment tel qu’il est, dans sa substance matérielle.

4. Une construction, quelle qu’elle soit, est considérée comme un terrain bâti, et par là-même exclue du décompte, ce qui permet l’opération envisagée.

L’ancien article R 315-1-a y faisait en partie référence en visant « pour l’appréciation du nombre de terrains issus de la division d’une propriété foncière les terrains supportant les bâtiments qui, achevés depuis plus de 10 ans, ne sont pas destinés à être démolis dans un délai de moins de 10 ans ou des bâtiments dont l’affectation n’est pas destinée à être modifiée dans le même délai ».

La circulaire du 3 août 1978, dans son paragraphe 211, visait les bâtiments sans considération de leur destination englobant aussi bien les bâtiments d’habitation que les locaux industriels ou commerciaux, les bâtiments à usage administratif, les bâtiments agricoles.

La législation et la règlementation sur les lotissements s’appliquent donc indifféremment à l’ensemble des bâtiments, quelle que soit leur destination.

D’ailleurs sont exclus de la notion de bâtiment :

- Les abris légers de jardin, bien que leur installation soit soumise à permis de construire (Cass. Crim., 12 février 1985, Bull.Crim, n° 72) ;

- Les habitations légères de loisir, bien qu’elles soient soumises à permis d’aménager ou de déclaration préalable en vertu des articles L 443-1 et R 443-1 du Code de l’urbanisme (voir aussi C.E., 18 mars 1983, Fédération Nationale de l’hôtellerie de plein air, Droit et Ville, 1983, n° 16, p. 193).

Ne relève pas de la règlementation du lotissement la division d’un terrain supportant plusieurs bâtiments édifiés par le vendeur et destinés à demeurer en l’état, même si les constructions doivent faire l’objet d’un changement d’affectation. En elle-même, la division d’une propriété bâtie n’est jamais constitutive d’un lotissement (C.E., 10 décembre 1982, Orsini, n° 14125 ; C.E., 26 mars 2003, n° 231425).

Le périmètre du lotissement est constitué par la seule parcelle détachée, l’emprise supportant la partie bâtie étant exclue, ce d’autant que l’article R 441-9 du Code de l’urbanisme dispose que la déclaration préalable portant sur un projet d’aménagement précise « la localisation et la superficie du ou des terrains » et « la description du projet de division ».

Parallèlement, au regard des termes de l’article R 442-9 du Code de l’urbanisme, même si le reliquat bâti se trouve en situation de surdensité, le terrain à bâtir détaché ne s’en trouve pas pénalisé puisqu’il conserve ses droits à construire.

Corrélativement, l’agrandissement, même sensible, d’une construction, n’est pas assimilable à l’implantation d’un bâtiment (CAA Bordeaux, 20 mars 1997, Rupied, n° 94BX00719).

L’article R 442-2 du Code de l’urbanisme détermine diverses catégories de terrains qui ne doivent pas être pris en compte pour calculer le nombre de lots à construire issus d’une propriété : « Pour l’application du a) de l’article R 421-19, ne sont pas pris en compte pour l’appréciation du nombre de terrains issus de la division d’une propriété foncière :

a) Les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis … ».

L’article R 442-2 a) exclut donc du décompte les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis.

Les lots déjà bâtis, s’il n’y a aucune intention de démolition, ne doivent dès lors pas être pris en compte pour le décompte, quel que soit l’âge de la construction qu’ils supportent et même en cas de changement ultérieur de destination ou d’affectation.

En effet, le nouvel article R 442-2 a) supprime les conditions d’ancienneté des bâtiments ou des changements d’affectation qu’édictait l’ancien article R 315-1 qui ne prenait pas en compte « les terrains supportant des bâtiments qui, achevés depuis plus 10 ans, ne sont pas destinés à être démolis dans un délai de moins de 10 ans ou des bâtiments dont l’affectation n’est pas destinée à être modifiée dans le même délai ».

5. Aux termes de l’article R 442-2 a) du Code de l’urbanisme, le changement de destination du bâtiment est également indifférent au décompte.

L’extension d’une construction existante est gouvernée par la même solution, en prenant pour référence la jurisprudence rendue sous l’empire des anciennes dispositions par le Conseil d’Etat (C.E., 6 mai 1991, Tricon, n° 70574), l’extension n’étant pas considérée comme une implantation de bâtiments.

6. En pratique, l’existence d’un bâtiment résulte de sa mise hors d’eau.

L’application littérale de l’article R 442-2 a) permet d’exclure le lot bâti du décompte.

La question de savoir si la construction du lot C est régularisable ou non est, par conséquent, sans intérêt au niveau de l’instruction de la déclaration préalable d’aménagement.

7. Pour la commune, toute division d’une propriété foncière effectuée en vue de l’implantation de bâtiments serait constitutive d’un lotissement, même si le nombre de terrains de cette division n’excède pas deux.

Seulement, cette thèse initiale est battu en brèche tant par la doctrine que par la jurisprudence et les réponses ministérielles les plus récentes.

Certains auteurs (notamment S. PERIGNON, J.L. BERGEL) se fondent sur le parallèle qu’ils effectuent avec les dispositions de l’article 82 de la loi du 15 juin 1943 qui visait « la division d’une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives, consenties en vue de l’habitation », employant, à l’identique de l’article L. 442-1, des pluriels.

Les réponses ministérielles afférentes à l’interprétation de l’article 82 de la loi du 15 juin 1943 allaient dans le sens de la pluralité de détachements comme constitutive de lotissement.

Une réponse ministérielle indiquait, en vertu de cet article, que « la pluralité de ventes caractérise le lotissement. Cette pluralité apparaît dès l’aliénation d’une seconde parcelle de terrain lorsque cette aliénation est réalisée au profit d’un acquéreur différent de celui de la première parcelle » (Rép. min., n° 3431, JO débats de la République, 21 mai 1952, p. 113). A l’inverse, « si un propriétaire détache de son domaine une parcelle et la vend, se réservant le surplus pour son usage personnel, il n’y a pas de lotissement » (Rép. min., n° 1998, JOAN, 10 décembre 1948, p. 7482). Pour l’application du régime issu du décret du 31 décembre 1958, l’administration relève que « dans la mesure où il s’agit du détachement d’une première parcelle, d’une propriété, la division … n’est pas soumise à autorisation » (Rép. min., JO Sénat, 19 novembre 1971, p. 2139).

S. PERIGNON conclut que « cette même interprétation s’impose, s’agissant du nouvel article L. 442-1, qui emploie le pluriel pour parler des mutations ou des locations constitutives de lotissement » (Réflexions sur la nouvelle définition du lotissement, Defrénois, 2006, art. 38383, p. 700).

J.L. BERGEL indique quant à lui : « ce n’est donc pas le fait de procéder à la division en deux lots qui constitue une opération de lotissement, mais le fait de le faire par deux mutations à titre gratuit ou onéreux ou par deux locations au moins au profit de personnes différentes, voire par partage, et ce en vue d’édifier au moins deux bâtiments sur les terrains issus de cette division » (J.L. Bergel, Lotissement et simples détachements de parcelles : halte à une interprétation erronée de la nouvelle définition du lotissement, BJDU, 1/2008, p. 2).

Tant le tribunal administratif de Melun (TA Melun, 2 juillet 2008, n° 080417/4, Construction-Urbanisme, 11/2008, commentaire 178) que le tribunal administratif de Limoges (TA Limoges, 4 février 2010, SCI La Pigeonnie, n° 0900518, BJCL, n° 06/10, p. 447) se rallient à ces opinions, considérant que la division d’une propriété foncière en un seul lot à bâtir ne constitue pas un lotissement.

Une réponse ministérielle en date du 6 mai 2010 (Rép.min. n° 07503, JO Sénat Q, 6 mai 2010, p. 1658) va à l’encontre de la thèse du premier détachement relevant que le détachement d’un lot n’est pas soumis à déclaration préalable ou permis d’aménager.

Au surplus, la thèse du premier détachement ferait perdre tout intérêt à la période de 10 ans, le premier détachement privant la période de 10 ans de tout effet ce qui, en pure logique, et, corrélativement, milite pour la thèse du deuxième détachement.

En effet, la thèse du deuxième détachement a pour effet de donner à la période de 10 ans sa pleine valeur, chacune des unités foncières issues de la division initiale redevenant, aux termes des 10 ans, autonomes l’une par rapport à l’autre.

En conséquence, aucune règle de droit public issue du permis d’aménager ou de la déclaration préalable depuis plus de 10 ans ne peut s’appliquer au détachement des parcelles (voir en ce sens sous l’empire des dispositions antérieures : Rép. min. à la question écrite n° 32751, JOAN, 8 novembre 1999 ; Rép. min. à la question écrite n° 28056, JOAN, 7 juin 1999 ; CE, 21 juillet 1989, Leeman, n° 66091).

L’importance du délai de dix ans se trouve réduite à néant, si le lotissement intervient au premier détachement.

8. L’article L. 442-1 du Code de l'urbanisme vise l’implantation de « bâtiments ».

Pour J.L BERGEL, « on ne saurait ignorer le pluriel qu’emploie le législateur… pour viser les « bâtiments » dont l’implantation constitue la finalité du lotissement » (BJDU, 1/2008, p. 2).

Et J.L. BERGEL d’en déduire : « Quant à l’absence de pluralité de bâtiments à implanter sur les terrains issus d’une division foncière, elle permet aussi d’échapper à la réglementation des lotissements.

Ainsi, même le détachement de deux terrains d’une propriété déjà bâtie dont le propriétaire conserve la partie construite échappe au lotissement si l’une des parcelles détachées est frappée d’inconstructibilité pendant dix ans ou, simplement, n’est pas destinée à la construction. On peut parfaitement concevoir aussi que le propriétaire d’un terrain bâti cède la ou les parcelles déjà construites à des acquéreurs différents et le surplus à un tiers qui n’envisage d’y édifier qu’un bâtiment. L’opération n’a alors pour objet que l’implantation d’un seul bâtiment et doit échapper au droit des lotissements, au moins si les constructions préexistantes sont achevées depuis plus de dix ans » (BJDU, 1/2008, p. 4).

9. Par rapport à la zone NB, une réponse ministérielle antérieure à la réforme du 1er octobre 2007 indique : « si les zones NB ne sont pas des lieux d’accueil d’opérations d’aménagement lourdes et structurées, impliquant la réalisation d’équipements ou la mise en œuvre d’une politique foncière, aucun motif, ni sur le plan de l’opportunité, ni sur le plan juridique, ne conduit à interdire a priori des lotissements de dimension modeste sur de grandes unités foncières, dès lors que ces lotissements ne sont pas générateurs de nouveaux équipements publics » (Rép. min. n° 2597, JO AN, Q, 9 février 1998, p. 742).

Une réponse ministérielle du 27 janvier 2009 précise : « la question de l’application des dispositions des plans locaux d’urbanisme (PLU) relatives aux lotissements est donc amenée à se poser de plus en plus fréquemment. Néanmoins, il est toujours possible de diviser un terrain, même en zone NB d’un plan d'occupation des sols (POS), et les dispositions du règlement d’un POS ou d’un PLU qui interdisent les lotissements sont illégales. La jurisprudence considère, en effet, que les documents d’urbanisme ne peuvent porter que sur des règles de fond et pas sur des procédures (Conseil d'Etat, 19 octobre 2001, commune de Talange, n° 207677 ; Conseil d'Etat, 21 mars 1986, Copropriété de l’immeuble « Les Périades », n° 61817). Il n’est donc pas possible d’interdire un lotissement qui est une procédure de division » (Rép. min. à la question écrite n° 11201, JO AN du 27 janvier 2009).

Par conséquent, les dispositions par lesquels le règlement de la zone NB du POS interdit les lotissements sont illégales.

On rapprochera, à cet égard de l’ordonnance commentée un jugement du tribunal administratif de Toulon du 25 novembre 2010 (Préfet du Var, n°0900114).

10. Pour toutes ces raisons, nous ne partageons pas l’opinion d’un auteur qui indique : « le juge des référés du tribunal administratif de Marseille semble donc avoir considéré qu’il ne s’agissait pas d’un lotissement au sens de l’article NB1 du POS communal dans la mesure où la déclaration ne portait que sur la création de deux lots à construire.

Ce faisant, le tribunal a implicitement validé une disposition d’un POS interdisant les lotissements mais en se limitant à une caractérisation comptable de la notion et ce, sans autre considération et, notamment, sans rechercher les motifs pour lesquels les auteurs du POS communal avaient entendu interdire les lotissements » (P.Durand, AJDA, 28 mars 2011, p. 635).

Cette opinion élude l’indifférence du décompte des lots au regard de la nouvelle définition du lotissement, le décompte n’intervenant que pour le choix de la procédure : permis d’aménager ou déclaration préalable.

Ce serait vider la nouvelle définition du lotissement de sa substance. Elle ressemblerait alors à une opération de chirurgie réfractive qui aurait échoué, une réforme « en trompe l’œil » en somme, une réforme « poudre aux yeux ».

L’ordonnance du juge administratif de Marseille restitue à la réforme de la définition du lotissement sa véritable dimension. Monsieur Calvin , Monsieur Luther, les rois de la réforme, pourront ainsi dormir tranquille : ils ne seront jamais Monsieur Lutin, Monsieur Calvaire, comme aurait pu l’écrire Jacques Prévert…

Charles-Alexandre ADRIAN-BELOEIL

Docteur en droit

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Lorsque le bail principal se poursuit, la sous-location produit ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire. Le... [Lire la suite]

baux commerciaux : Demande d'indemnité d'éviction - Forclusion

Civ. 3°, 1er février 2012, n° 11-10482, publié au bulletin

L'acte extra-judiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit... [Lire la suite]

baux ruraux : Convention d'occupation précaire

Civ. 3°, 5 janvier 2012, n° 10-27947, publié au bulletin

Doit être qualifiée de convention d’occupation précaire, la convention liant un propriétaire à un locataire... [Lire la suite]

baux ruraux : Déclaration de préemption

Civ. 1°, 18 janvier 2012, n° 10-28311, publié au bulletin

Le coïndivisaire qui entend exercer son droit de préemption doit soumettre un acte conforme aux conditions de la vente qui lui avait... [Lire la suite]

indices : Taux d'intérêt légal pour 2012

Décret n° 2012-182 du 7 février 2012 (JO du 8)

Le taux de l'intérêt légal est fixé à 0,71 % pour l'année 2012. Il était de 0,38 % pour 2011. [Lire la suite]

baux d'habitation : Préavis réduit - Article 15-I alinéa 2 de la Loi du 6 juillet 1989

Civ. 3°, 5 janvier 2012, n° 10-26130, publié au bulletin

L’article 15-I alinéa 2 de la Loi du 6 juillet 1989 réduit le délai de préavis à un mois en faveur des... [Lire la suite]

baux d'habitation : Vente par lots de plus de dix logements - Congé pour vendre

Civ. 3°, 18 janvier 2012, n° 11-30003, publié au bulletin

Une société bailleresse a décidé de mettre en vente par lots plus de dix logements dans un même immeuble. Elle a... [Lire la suite]

baux commerciaux : Loyer - Plafonnement - Extension de la destination du bail

Civ. 3°, 18 janvier 2012, n° 11-10072, publié au bulletin

L'extension de la destination du bail permettant d'adjoindre deux autres activités entrainait une modification notable justifiant le... [Lire la suite]

baux d'habitation : Vente par lots de plus de dix logements - Reconduction du bail de droit - Nullité du congé pour vendre

Civ. 3°, 18 janvier 2012, n° 11-10389, publié au bulletin

Une société bailleresse a fait part aux locataires de son intention de procéder à une vente par lots de plus de dix... [Lire la suite]

droit Immobilier : BAil à construction - Expropriation - Droit à indemnité

Civ. 3°, 5 janvier 2012, n° 10-26965, publié au bulletin

En application de l'article 555 du code civil, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions... [Lire la suite]

urbanisme : Décision implicite de non opposition

TA de Marseille, ord. ref., 6 janvier 2012, n° 1107645

La suspension, ordonnée par le juge des référés, d’une décision de sursis à statuer opposée... [Lire la suite]

urbanisme : Champ d’application de la prescription décennale instituée par l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme

CAA de Marseille, 22 septembre 2011, n° 09MA03419

La prescription de dix ans instituée par l'article L. 111-12 du code de l'urbanisme ne s'applique qu'aux seuls cas où la... [Lire la suite]

baux commerciaux : Contenu de l'annexe environnementale

Décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 (publié au JO du 31)

Le décret du 30 décembre 2011 complète l’article 125-9 du Code de l’environnement en précisant le... [Lire la suite]

baux d'habitation : Taxe sur les loyers élevés des logements de petites surfaces

Décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011 (publié au JO le 31)

l’article 79 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012 a institué, dans certaines communes, une taxe... [Lire la suite]

baux d'habitation : Taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface

Article 79 de la Loi de finances pour 2012

L'article 79 de la Loi de finances pour 2012 (n° 2011-1977 du 28 décembre 2011, publiée au JO le 29) rétablit... [Lire la suite]

baux professionnels : Publication du Décret relatif à l'ILAT

Décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011 (JO du 30)

Le décret fixe les règles de composition et de calcul de l’indice des loyers des activités tertiaires. Il... [Lire la suite]

baux commerciaux : Congé sans offre d'indemnité d'éviction : la mise en demeure est nécessaire

Civ. 3° 23 nov. 2011, n° 10-24180

Dès lors que le preneur peut régulariser sa situation, le bailleur est tenu de lui délivrer une mise en demeure. [Lire la suite]

baux ruraux : Nullité de la cession du bail rural et maintien du preneur

Civ. 3ème, 9 novembre 2011, n° 10-22844

La nullité de la cession du bail pour non-respect des dispositions del’article L. 411-35 du Code rural ne provoque pas... [Lire la suite]

baux commerciaux : Nullité d'une clause d'adhésion obligatoire à une association

Civ. 3ème, 23 novembre 2011, n° 10-23928

L'annulation de la clause du bail faisant obligation au locataire d'adhérer à une association de commerçants à raison... [Lire la suite]

agent immobilier : L'agent commercial de l'agent immobilier

Cass. com. 18 octobre 2011, n° 10-30087

Depuis la modification de la loi du 2 janvier 1970 par la loi n° 2006-872, loi ENL, du 13 juillet 2006, le bénéfice du statut... [Lire la suite]

droit Immobilier : La conformité dans l'obligation de délivrance d'un droit accessoire de l'immeuble

CA Besançon 12 octobre 2011

L'acquéreur est en droit d'obtenir de son vendeur la délivrance d'un immeuble conforme à ce qui était prévu... [Lire la suite]

urbanisme : Instruction des permis de construire : quel crédit accorder à une contestation d'ordre privé sur la consistance d'un droit de passage ?

TA Marseille, 20 Octobre 2011, n° 0908720

En l’espèce, le juge était saisi de la légalité d’un refus de permis de construire fondé sur... [Lire la suite]

urbanisme : Copropriété, indivision et qualité pour demander un permis de construire

TA Marseille, 27 octobre 2011, n° 0900918

Un permis de construire demandé sans l’accord d’un syndicat de copropriétaires lui-même propriétaire indivis... [Lire la suite]

urbanisme : Droits à construire ouverts par les espaces boisés classés

TA de Marseille, 20 octobre 2011, n° 0907975

La surface à prendre en compte pour apprécier le caractère constructible d’un terrain, dans le cadre d’une... [Lire la suite]

urbanisme : Autorisations d’urbanisme : caractère limitatif des pièces exigibles par le service instructeur au titre du livre IV du code de l’urbanisme

TA de Marseille, 20 octobre 2011, n° 0908929

Une commune ne peut, sans commettre d’erreur de droit, demander la production d’une pièce justificative de la... [Lire la suite]

droit public : Caractère d'un mur surplombant une voie publique

TA Marseille 13 octobre 2011, n° 1102538

En l'absence d'acte incorporant au domaine public le mur litigieux, celui-ci, qui surplombe une voie publique et qui a pour fonction de maintenir... [Lire la suite]

baux commerciaux : Cession du droit au bail et respect des clauses du bail

Com. 27 sept. 2011, n° 10-23.539

La clause du bail selon laquelle le cessionnaire sera dans tous les cas, du seul fait de la cession, garant du paiement de la totalité des... [Lire la suite]

baux commerciaux : Déplafonnement : seulement en cas d’incidence favorable sur l’activité du preneur !

Cass. Civ. 3° 14 sept. 2011, n° 10-30825

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer... [Lire la suite]

baux ruraux : Fermage et "label bio"

Cass. civ. 3° 13 juill. 2011, n° 10-19583

S’il est un contrat où la liberté des parties est substantiellement réduite, c’est bien le bail rural. La fixation... [Lire la suite]

baux professionnels : Valeur locative des locaux professionnels

Décret n° 2011-1267, 10 oct. 2011, JO 12 oct

Publics concernés : les personnes physiques ou morales propriétaires de locaux à usage professionnel ou commercial. Objet... [Lire la suite]

droit Immobilier : ICC et ILC : second trimestre 2011

L’ICC augmente de 5,01 % sur un an. Indice du coût de la construction - Deuxième trimestre 2011 - L’indice du coût... [Lire la suite]

baux ruraux : Nouveau contentieux sur la mise à disposition des terres louées à une société

Cass. civ. 3° 13 juillet 2011, n° 10-22986

En cas de mise à disposition d'une société des terres louées, le preneur reste seul titulaire du bail, même... [Lire la suite]

agent immobilier : L'agent commercial de l'agent immobilier

Avis n° 9004 du 28 avril 2011 (10-30.087). Cour de cassation. 1ère chambre civile

Avis Demandeur(s) : La société Groupe France Terre Défendeur(s) : M. C... X... ; Mme M... Y... Vu l’article... [Lire la suite]

agent immobilier : Défaut de mandat – responsabilité civile délictuelle - recours d'un tiers

Cass. civ. 1ère, 28 octobre 2010, n° 09-70.109, arrêt n° 952 F-P+B+I

le bail a été rédigé sans mandat écrit par un agent immobilier qui donne à un nouveau colocataire une... [Lire la suite]

baux commerciaux : Résiliation du bail commercial et liquidation judiciaire du preneur

Com. 28 juin 2011, n° 10-19331

Les dispositions de l'article L. 622-14 du Code de commerce ne dérogent pas aux dispositions de l'article L. 145-41 du même code... [Lire la suite]

baux ruraux : Mise à disposition et autorisation d'exploiter

Civ. 3°, 16 juin 2011, n° 10-17169

Il n’y a pas lieu à résiliation du bail rural « si l'autorisation d'exploiter le cas échéant requise... [Lire la suite]

baux commerciaux : Résiliation pour destruction de l'immeuble loué

Civ. 3°, 29 juin 2011, n° 10-19975

En application de l'article 1722 du Code civil, la destruction totale du bien loué entraîne la résiliation de plein droit du... [Lire la suite]

baux commerciaux : Modification du prix du bail et congé

Cass. civ. 3° 4 mai 2011, n° de pourvoi: 10-15473

Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans... [Lire la suite]

baux ruraux : Question prioritaire de constitutionnalité sur le prix du fermage

Cass. civ. 3° 5 mai 2011, N° de pourvoi: 11-40004

L'article L. 411-11 du code rural, qui prévoit que la modification en cours de bail des maxima et minima, déterminés par... [Lire la suite]

droit foncier : Bornage

Le bornage du fossé de "colature"

A l’occasion d’une action tendant à l’élagage d’arbres empiétant sur un fonds, un arrêt de la... [Lire la suite]

agent immobilier : Flash ...

Réponse Ministérielle (5 avril 2011)

Selon une réponse ministérielle (5 avril 2011 - JODAN 2011-3392) les nombres mensuels de défaillance dans le secteur... [Lire la suite]

baux ruraux : Défaut de publication et congé

Civ. 3e, 23 mars 2011, FS-P+B, n° 10-12.162

Le défaut de publication d'un acte portant ou constatant la mutation ou la constitution de droits réels immobiliers est sans effet... [Lire la suite]

agent immobilier : Créance contre l'agent immobilier : la déclaration n'est pas nécessaire

Cass. com. 15 février 2011, n° 10-10056

Le créancier qui demande la restitution des fonds détenus par un agent immobilier n’a pas à déclarer sa... [Lire la suite]

droit Immobilier : Exercice du droit d'option

Cass. Civ. 3° 23 mars 2011, FS-P+B, n° 06-20488

Le bailleur peut exercer son droit d'option avant la saisine du juge en fixation du montant du loyer. [Lire la suite]

baux commerciaux : Application du statut aux artistes

Cass. civ. 3° 23 mars 2011, 10-30495

L’attribution d’un droit au bail à l’un des époux, artiste, précédemment co-titulaire du bail,... [Lire la suite]

baux commerciaux : Indemnité d'éviction

Cass. civ. 3° 23 mars 2011, n° 10-13898

Le délai de l'action en paiement de l'indemnité d'occupation fondée sur l'article L. 145-28 du Code de commerce ne peut... [Lire la suite]

baux commerciaux : Bail dérogatoire poursuivi

Cass. civ. 3° 23 mars 2011, n° 10-12254

Le congé donné par le titulaire d’un bail dérogatoire qui s’est poursuivi après l’expiration, doit,... [Lire la suite]

procédure collective : Sauvegarde financière accélérée

Décret n° 2011-236 du 3 mars 2011

Le décret du 3 mars 2001 est venu préciser les conditions de mise en œuvre de la procédure de sauvegarde... [Lire la suite]

droit foncier : Par motifs pertinents ....

Ca Nîmes 1ère Ch. B, 22 mars 2011, F c/ B et V, n° 205

La cour de Nîmes nous donne un bel exemple de Justice défaillante dans une décision digne de la corbeille à papier... [Lire la suite]

baux ruraux : Apport d'un bail rural - Cession prohibée - Nullité de l'apport

CA Aix en Provence 4ème Ch. B, 28 mars 2011, SAS Gérard Duffort c/ Consorts Baumier

La transformation d’une société civile en société commerciale réalisée après l’apport... [Lire la suite]

baux ruraux : Nouvelle question QCP

Cass. civ. 3° 16 mars 2011, n° 10-23962

L'auteur de la question soutenait que les dispositions de l'article L. 411-64 du code rural portent atteinte à l'égalité... [Lire la suite]

baux ruraux : Contrôle des structures et reprise. Application de la loi dans le temps

Civ. 3ème, 19 janvier 2011, n° 09-71248

Les articles L. 331-2 II et R. 331-7 alinéa 2 du Code rural dans leur rédaction issue de la loi du 5 janvier 2006 et du décret... [Lire la suite]

baux ruraux : A propos de l'autorisation de sous-location

Civ. 3ème, 19 janvier 2011, n° 09-72507

Seule une autorisation écrite du bailleur à ferme autorise le locataire à sous-louer des bâtiments à usage... [Lire la suite]

baux commerciaux : Liquidation judiciaire du preneur

Cession du droit au bail et voies de recours du bailleur

Com. 1er février 2011, n° 09-17182. Sous l'empire des textes en vigueur avant l'ordonnance du 18 décembre 2008, le bailleur... [Lire la suite]

baux d'habitation : Charges récupérables de chauffage

Loi du 7 décembre 2010

La loi n° 2010-1488 du 7 décembre 2010 portant nouvelle organisation du marché de l’électricité apporte une... [Lire la suite]

copropriété : Accès des huissiers de justice aux parties communes des immeubles

Loi du 22 décembre 2010

La loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 (relative à l'exécution des décisions de justice, aux conditions... [Lire la suite]

baux d'habitation : La loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010

La loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 (relative à l'exécution des décisions de justice, aux conditions... [Lire la suite]

urbanisme : Réponses ministérielles n° 18424 et 12784

Ainsi que le précise l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme entré en vigueur le 1er janvier 2007, « Constitue un... [Lire la suite]

agent immobilier : Démarchage à domicile

L’agent immobilier qui démarche à domicile est tenu au respect du formalisme spécial et encourt les sanctions civiles... [Lire la suite]

urbanisme : Déclaration de travaux - Deux nouveaux formulaires simplifiés bientôt disponibles

Réponse ministérielle 57507, JOAN Q 9 février 2010

Réponse Min. : "La réforme des demandes d'autorisations en urbanisme avait, notamment, pour objectif de simplifier les... [Lire la suite]

baux d'habitation : Expulsion - Délais de grâce

Réponse ministérielle n° 63010, JOAN Q 9 févr. 2010

Réponse ministérielle du 9 février 2010 relative aux délais de grâce désormais applicables (Loi du 25... [Lire la suite]

fiscalité : Droits de mutation à titre gratuit

Article 28 de la Loi de finances pour 2010

L'article 28 de la Loi de finances pour 2010 élargit l'exonération des droits de mutation par décès aux successions... [Lire la suite]

fiscalité : Taux d'intérêt légal

Décret n° 2010-127 du 10 février 2010

Le taux d'intérêt légal est fixé à 0,65 % pour l'année 2010 [Lire la suite]

baux commerciaux : Moyen nouveau en appel

Civ. 3ème 10 novembre 2010, n° 09-16783

Le caractère de monovalence impliquait que les locaux avaient été construits ou aménagés en vue d'un seul type... [Lire la suite]

urbanisme : Urgence caractérisée par l'importance des droits successoraux et la charge financière due en raison du paiement fractionné

Ordonnance de référé TA Marseille 25/10/2010 n° 1005935

La décision rendue par le tribunal administratif de Marseille ordonne la suspension de l’arrêté municipal par lequel un... [Lire la suite]

baux commerciaux : Activité artisanale et statut des baux commerciaux

TGI Aix en Provence, 1ère chambre section B, 18 janvier 2010

Baux commerciaux – Activité artisanale – Clientèle attachée, créée (non) – Statut des baux... [Lire la suite]

baux d'habitation : Article 41 de la Loi du 22 octobre 2010

Limitation des informations au profit du bailleur

La liste ne cesse de s’allonger. L’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 fait une liste des documents que le bailleur ne peut pas... [Lire la suite]

baux ruraux : Non paiement des fermages pour raison sérieuse et légitime et résiliation

Civ. 3°, 12 oct. 2010, pourvoi n° 09-15555, n° 1238 F-D

Résiliation – Raison légitime et sérieuse (non).- Pour éviter la résiliation du bail à ferme en... [Lire la suite]

droit rural : Safer – Annulation de rétrocession – Exploitant – Contrôle des structures

Civ. 3°, 13 oct. 2010, pourvois n° 09-15956 et 09-16528, FS-D

Un arrêt de cassation reproche à la Cour d’appel de Nîmes de n’avoir pas recherché, comme il le lui... [Lire la suite]

baux ruraux : Revendication du statut du fermage par un exploitant faisant paître son troupeau

Civ. 3°, 12 oct. 2010, n° 1241-F-D, pourvoi n° 09-68930

Statut du fermage – Revendication – Activité agricole.- Le statut du fermage était revendiqué par un... [Lire la suite]

urbanisme : Clôture

TA Marseille 25 octobre 2010

Déclaration de clôture - Opposition - Atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique - Art. R... [Lire la suite]

droit rural : Loi de modernisation de l'agriculture

Synthèse sur les parties concernant le droit rural

La loi de Modernisation de l'agriculture examinée sous forme de procédure d'urgence devant le Sénat et la Chambre des... [Lire la suite]

baux commerciaux : Transfert de la charge des grosses réparations

Cass. civ. 3° 29 sept. 2010, n° 09-69.337

La clause du bail, transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, doit être... [Lire la suite]

baux commerciaux : Impossible résiliation d'un bail résilié

civ. 3ème, 29 septembre 2010, PS-P+B, n° 09-13922

Un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié; le preneur dont le bail est... [Lire la suite]

baux commerciaux : Déplafonnement du bail commercial en raison de sa durée : pas de renvoi

Civ. 3ème, QPC, 5 octobre 2010, FS-D, n° 10-14.091

Au demandeur qui prétendait que le denier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce était contraire au principe... [Lire la suite]

baux commerciaux : Mise en oeuvre de la clause résolutoire

Cass. civ. 3° 15 septembre 2010, n° 09-10339

La troisième chambre civile de la Cour de cassation ne change pas de cap ! La clause résolutoire doit être... [Lire la suite]

baux commerciaux : Liquidation judiciaire du preneur - Les droits du cessionnaire du fonds de commerce

Cass. civ. 3° 15 septembre 2010, n° 09-14519

Un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction opposé au cessionnaire du fonds de commerce du preneur en... [Lire la suite]

baux commerciaux : Forme du congé

Cass. civ. 3 ° 15 septembre 2010, n° 09-15192

La nullité du congé irrégulièrement délivré par le bailleur ne profite qu’au locataire. Le... [Lire la suite]

procédure collective : Préemption du bailleur et vente du fonds de commerce sur ordonnance du juge-commissaire

Cass. Com. 7 sept. 2010, F-P+B, n° 09-66.284

La vente de gré à gré d'un élément de l'actif mobilier du débiteur en liquidation judiciaire est... [Lire la suite]

agent immobilier : Répertoire des actes

Deux réponses ministérielles du 15 juin précisent la suppression de l’obligation de tenue du répertoire des... [Lire la suite]

agent immobilier : Intermédiaires de banque

Obligation d’inscription des Intermédiaires en Opérations de Banque (IOB) sur une liste tenue par l’Autorité de... [Lire la suite]

droit foncier : Troubles de voisinage

Préoccupation relais routier - Parking contigu à une habitation - Question prioritaire de constitutionnalité

L’article L 112-16 du Code de la construction et de l’habitation porte-t-il atteinte aux droits et libertés garantis par la... [Lire la suite]

baux d'habitation : Dépôt de garantie d'un mois : baux en cours

Réponse ministérielle n° 32932

Question - M. Jean-Claude Flory attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur l'application de l'article 10 de la... [Lire la suite]

droit Immobilier : Le refus de reconduire un contrat de location à durée déterminée d’un emplacement de mobil-home sanctionné par les règles du droit de la consommation

Cass. civ., 3ème, 13 mai 2009, n° 07-12478

Le refus de renouveler un contrat de location d’emplacement de mobil-home doit-il être justifié par un motif... [Lire la suite]

droit Immobilier : Quand l'expert-géomètre falsifie un plan cadastral pour permettre à son fils d'acquérir une plus grande parcelle

Cass. civ. 3°, 6 mai 2009, n° 07-21934

Nous connaissions l’acquéreur qui cache au vendeur la révision prochaine du plan d’occupation des sols, celui qui... [Lire la suite]

baux d'habitation : Cautionnement et assurance de loyers impayés

Article 39 de la loi du 24 novembre 2009 n° 2009-1437

Selon les dispositions de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le cautionnement ne peut pas être... [Lire la suite]

baux commerciaux : Décence du local d'habitation accessoire d'un local commercial

Cass. civ. 3ème, 14 octobre 2009

L’obligation du bailleur de délivrer un logement décent s’applique lorsque le contrat de location porte à la... [Lire la suite]

agent immobilier : Commercialisation de produits bancaires

Le démarchage de crédit par l’agent immobilier est régi par le décret n° 2004-1019 du 28 septembre 2004. Les... [Lire la suite]

agent immobilier : Clauses abusives dans les mandats

(Décret 2009-302 du 18 mars 2009)

L’article 86 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, loi LME, prévoyait qu’un décret déterminerait une... [Lire la suite]

droit Immobilier : Les copropriétaires, le syndicat et les tiers extérieurs à la copropriété

Un immeuble en copropriété paraîtrait devoir être, pour les tiers, voisins, passants, visiteurs, clients d’un... [Lire la suite]

droit Immobilier : Nouvel acte authentique obligatoire en matière de promesse de vente immobilière de plus de 18 mois consentie par une personne physique

Loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (JO 27 mars 2009)

En vertu de l’article 1589-2 du Code civil (ancien art. 1840 A du CGI) est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente... [Lire la suite]

urbanisme : "Renforcement" du droit de "préemption renforcé" en matière de cession de parts de SCI

Loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (JO 27 mars 2009)

Le droit de préemption urbain renforcé ne concernait que la cession de la totalité des parts de SCI. Il suffisait dès... [Lire la suite]

office ministériel : Pas de réduction de prix lorsque le droit de présentation d'un office ministériel s'avère trop élevé par rapport aux résultats nets

CA Dijon 16 avril 2009 Ch. Civ. B, RG n° 08/00468

Traditionnellement, en matière de cession d’offices ministériels, la jurisprudence considérait que l’ordre public... [Lire la suite]

droit Immobilier : Modifications des règles concernant l'aliénation de biens indivis

Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et clarification du droit et d’allégement des procédures ... [Lire la suite]

baux commerciaux : Réponse ministérielle n° 43709

BAUX COMMERCIAUX, PETITES ET MOYENNES ENTREPRISES, TOURISME ET SERVICES Baux (baux commerciaux – résiliation... [Lire la suite]

copropriété : Loi du 12 mai 2009 : nouvelle réforme du statut de la copropriété des immeubles bâtis

La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 apporte quelques corrections de détail au statut de la copropriété (art. 9, al. 2,... [Lire la suite]

fiducie : Nouvelles modifications sur le régime de la fiducie-garantie

Loi du 12 mai 2009

A l’occasion de la ratification de l’ordonnance du 30 janvier 2009 (v. commentaire Annales des loyers 2009, p. 825), le... [Lire la suite]

baux d'habitation : La conversion de l'obligation de surveillance en complément de loyer

Cass. civ., 3ème, 18 mars 2009, n. 07-21260

L’obligation de surveillance mise à la charge du locataire peut-elle être convertie en complément de loyer lorsque... [Lire la suite]

baux commerciaux : Résiliation du bail du preneur en liquidation judiciaire : suspension des effets de la clause résolutoire

Com. 6 déc. 2011, n° 10-25689

L'article L. 622-14 du Code de commerce n'interdit pas au liquidateur de se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-41 du... [Lire la suite]

droit Immobilier : Article 41 de la Loi du 22 octobre 2010

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